西安寫字樓空置率持續下降,平均租金穩中有漲增長

發布時間2019-10-15 09:29

文章摘要

2019年第四季度,預計有約30萬平方米商業體量入市,下半年連續的市場放量或將進一步推動市場項目加快調整節奏以應對競爭,預計短期內空置率或將繼續上升。然而開發商的陸續進入以及知名品牌對西安市場的青睞或將持續優化全市商業格局,同時不斷提升的城市能級和穩定的消費力仍將支撐古城零售物業未來發展。

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西北國金中心


第一太平戴維斯9日發布《2019年第三季度西安房地產市場回顧與未來展望》,報告顯示:

  寫字樓空置率持續下降,教育服務行業租賃需求表現亮眼;

  零售物業市場空置率小幅上升,存量物業改造引關注。

  甲級寫字樓市場

  第三季度,位于城北區域的西北國金中心A座于本季度交付入市,為市場帶來3萬平方米的新增供應面積,推升全市甲級寫字樓存量至182萬平方米。

  在全國經濟增速放緩壓力下,全國寫字樓市場整體呈階段性需求疲軟趨勢。西安甲級寫字樓在經歷了凈吸納量連續兩個季度持續下跌后,本季度市場租賃活躍度回暖跡象明顯,季內全市寫字樓凈吸納量達5.4萬平方米,環比增長3.3倍,拉動市場空置率下降1.9個百分點至33.2%。市場低落情緒略有緩解,季內甲級寫字樓市場平均租金跌幅收窄,環比小幅下降0.3%,報104.3元每平方米每月。

  在需求端,受個別大面積租賃成交影響,本季度新增租賃需求的行業來源占比較往常略有不同。消費者服務行業和公共機構,分別以21.8%和17.7%的比重位居新增成交面積的前兩大行業。消費者服務行業中教育服務類企業本季度租賃需求異常活躍,達成多宗大面積成交,其在消費者服務行業中的面積貢獻率超過九層。本季度錄得政府機構入駐甲級寫字樓,由于承租面積較大,推動公共機構一躍成為新增租賃面積第二大需求來源。房地產和金融行業分別以15.2%和14.7%的面積占比排名第三和第四位。

  根據第一太平戴維斯調查發現,該季度大面積客戶租賃需求環比上升明顯,租賃面積在1000平方米以上的客戶需求占新增租賃面積需求的三成以上,而教育類企業則是1000平方米以上大面積需求的主要行業來源,在本季度大面積成交中貢獻了61%的面積。大量教育企業選擇進軍西安市場與古城得天獨厚的優勢息息相關:城市持續的人才引進政策,加之豐富的高校資源解決了該類企業可能面對的師資短缺問題,同時濃厚的教育氛圍為教育企業提供了良好的發展土壤。

  展望2019,西安全年甲級寫字樓新增供應量預計將高達37余萬平方米,為過往三年供應量最高值。另外,預計2020年還將有近40萬平方米的項目陸續入市。持續的市場放量或將因為新增面積無法在短期內被市場吸納從而導致空置率上浮。面對較大的市場競爭壓力,如何塑造項目的獨特優勢從而形成獨特的競爭力預計將成為越來越多業主需要面臨的問題。

  零售物業市場

  2019年第三季度,西安市場迎來中登廣場、榮民時代廣場以及西咸吾悅廣場三個新項目開業,帶來約32萬平方米的新增供應,推升市場總存量至583萬平方米。中登廣場的開業為城北商圈提供更多生活選擇,榮民時代廣場的開業為北門商圈注入更多區域活力,吾悅廣場的入市則為西咸又添一重量級購物中心。受到去年供應井噴連鎖影響,部分項目調整承壓、租戶離場,致使全市零售物業市場空置率連續四個季度上漲,本季度空置率環比上升0.3個百分點,至4.3%。然而,相較于西區其他城市零售市場,西安零售物業市場空置率仍處于低位。全市購物中心首層平均租金與上季度基本持平,報286元每平方米每月。

  根據第一太平戴維斯最新發布的《中國零售20城》報告顯示,西安此次在全國商業排名中持穩,在眾多城市宏觀經濟指數下降的情況下,西安是經濟指數排名唯一上升的城市,西安市場蘊藏的潛力以及對品牌的吸引力不容小覷。各個品類品牌在本季度仍保持積極拓展勢態,國潮品牌HEA服飾三季度連開三家。瑞典戶外品牌FJALL RAVEN西北首店入駐中大國際高新店,美國彩妝品牌NARS于賽格國際開業,維多利亞的秘密香化店入駐大融城,丹麥智玩品牌樂高在南大街中大國際再添新店。另外,電子類產品需求持續活躍,西北首家華為授權體驗店PLUS亮相世紀金花南門店,西北首家5G VIVO智慧旗艦店于世紀金花高新店盛大開業,OPPO超級旗艦店在熙地港揭開帷幕。值得關注的還有,“唯品會”線下店自二季度初探西安,于榮民龍首廣場、時尚大街開店后,本季度品牌加速拓展,在購物中心中貿廣場以及部分社區項目又添新店。基于通過線下店鋪強化會員體驗,進而加深用戶粘性的訴求,吸引著電商平臺紛紛布局線下。

  近年大量優質項目入市推動西安商業格局不斷改變,物業改造成為入市較早項目的選擇。近期中大國際南大街店的改造獲得廣泛關注。項目聚焦新一代消費群體,進行多維度調改。繼今年項目高區改造后上海三聯書店READWAY和餐飲空間的開放;I.T、Heron Preston、星巴克高端臻選店等品牌的陸續入駐,使得項目煥然一新。該項目打造的復合式國際化社交空間MORII街區于本季度開業,持續為項目引聚個性化消費人群。賽格本季度的區域調整亦不容忽視,珠寶區域上移至二層,原一樓區域奢侈品買手店的開放,促使品牌檔次和品牌組合全面升級。王府井百貨一層引入樂高、瑞幸咖啡、Salvatore Ferragamo香水店填補空缺,世紀金花南門店一層新添星巴克臻選店,項目品牌的不斷更新為消費者帶來更多選擇。

  2019年第四季度,預計有約30萬平方米商業體量入市,下半年連續的市場放量或將進一步推動市場項目加快調整節奏以應對競爭,預計短期內空置率或將繼續上升。然而開發商的陸續進入以及知名品牌對西安市場的青睞或將持續優化全市商業格局,同時不斷提升的城市能級和穩定的消費力仍將支撐古城零售物業未來發展。


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